Usucapião extrajudicial: requisitos, documentos e passo a passo no cartório

O prazo de cada tipo de usucapião

Extraordinária: 15 anos de posse, sem precisar de documento, reduzidos para 10 se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil). Ordinária: 10 anos, para quem tem um título que parecia válido e agiu de boa-fé — como um contrato com quem não era o verdadeiro dono —, reduzidos para 5 em casos específicos (art. 1.242).

Especial urbana: 5 anos, para área urbana de até 250 m² usada como moradia, por quem não tem outro imóvel (art. 1.240). Especial rural: 5 anos, para área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho da família, que nela mora (art. 1.239). Familiar: 2 anos, para o cônjuge ou companheiro que ficou no imóvel urbano de até 250 m² depois que o outro abandonou o lar (art. 1.240-A).

O tempo de quem vendeu a posse pode ser somado ao do comprador, desde que as duas posses tenham sido contínuas e pacíficas (art. 1.243).

O que o cartório pede

O procedimento está no art. 216-A da Lei 6.015/1973 e nos arts. 399 a 422 do Código Nacional de Normas do CNJ (Provimento 149/2023). Os documentos centrais são: requerimento assinado por advogado; ata notarial lavrada por tabelião, que registra o tempo e a forma da posse e ouve testemunhas; planta e memorial descritivo do imóvel, assinados por engenheiro ou arquiteto com ART ou RRT; certidões negativas dos distribuidores da comarca; e as provas da posse — contratos, recibos, IPTU, contas de consumo, fotos.

Imóvel rural pede ainda CCIR e, conforme o tamanho, georreferenciamento certificado pelo Incra. Quando a documentação está incompleta, o registrador emite nota de exigência; o pedido fica parado até ser respondida.

Vizinhos, antigos donos e o poder público

O ideal é que o proprietário que consta na matrícula e os vizinhos de divisa assinem a planta. Quem não assinou é notificado pelo cartório e, desde a Lei 13.465/2017, o silêncio vale como concordância. União, Estado e Município também são avisados para dizer se têm interesse, e um edital dá conhecimento a terceiros.

Se alguém impugnar e não houver acordo, o registrador envia o caso ao juiz da comarca. E a recusa do pedido no cartório não impede a ação judicial de usucapião depois.

O que não pode ser usucapido

Imóvel público não é adquirido por usucapião (arts. 183, § 3º, e 191 da Constituição). Isso inclui terrenos de marinha, áreas da União na faixa do litoral, e terras devolutas do Estado — situação frequente em áreas rurais antigas da Bahia. Nesses casos, a regularização segue outro caminho, junto ao órgão público dono da área.

Posse por permissão do dono — o caseiro, o inquilino, o parente que mora de favor — também não conta, enquanto durar a permissão. É a intenção de dono, exercida às claras, que faz correr o prazo.