Atraso na entrega do imóvel: o que a construtora deve depois dos 180 dias
A data de entrega passou, a construtora fala em mais alguns meses, e você segue pagando aluguel onde mora e as parcelas do imóvel que não recebeu. Às vezes ainda aparece, no extrato do financiamento, uma cobrança de juros de obra que não para de correr.
Evilásio Teixeira Gonzaga
Advogado • OAB/BA 74.632
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Desde 2018, a lei define o que acontece quando a obra atrasa além da tolerância, e o STJ fixou regras sobre indenização e encargos. Conhecê-las muda a conversa com a construtora.
Os 180 dias de tolerância
O contrato pode prever que a entrega atrase até 180 dias corridos sem penalidade, desde que a cláusula seja clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018). O prazo é contado da data de conclusão prevista no contrato.
Essa data precisa ser certa. O STJ decidiu que o prazo de entrega não pode ficar amarrado à aprovação do financiamento nem a outro negócio — a única extensão admitida é a própria tolerância (Tema 996).
Passados os 180 dias: desistir ou esperar
Se o comprador está em dia e não deu causa ao atraso, ele escolhe. Pode desfazer o contrato e receber tudo o que pagou, mais a multa prevista no contrato, em até 60 dias corridos, com correção (art. 43-A, § 1º). Ou pode manter a compra e receber indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, proporcional aos dias, paga na entrega das chaves (§ 2º).
As duas saídas não se somam: quem desfaz o contrato recebe a devolução e a multa; quem espera recebe a indenização mensal. A escolha depende de quanto já foi pago, da previsão real de término e de quanto custa, a cada mês, continuar sem o imóvel.
Juros de obra e correção do saldo
No julgamento sobre imóveis do Minha Casa, Minha Vida (Tema 996), o STJ fixou que, vencido o prazo de entrega com a tolerância, é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente. Fixou também que, a partir daí, o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo índice da construção civil, como o INCC, e passa ao IPCA, salvo se este for mais caro ao comprador.
Na mesma decisão, o tribunal presumiu o prejuízo de quem não recebeu o imóvel no prazo: a indenização corresponde a um aluguel mensal de imóvel semelhante, até a entrega efetiva da posse. Quando o financiamento é da Caixa e o banco também responde, o caso pode correr na Justiça Federal.
A multa do contrato e o dano moral
Se o contrato já traz multa por atraso em valor equivalente a um aluguel, ela não se soma aos lucros cessantes pelo mesmo período (Tema 970 do STJ). E se o contrato só previa multa para o atraso do comprador, ela vale também contra a construtora, por inversão (Tema 971).
O atraso, sozinho, não gera dano moral automático. A indenização por dano moral depende de consequências que vão além do aborrecimento — como um atraso muito longo, a perda de outro negócio ou a família sem onde morar —, e por isso essas circunstâncias precisam estar documentadas.
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Evilásio Teixeira Gonzaga
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