Distrato de lote: como desistir da compra e o que a loteadora pode reter
O lote foi comprado em parcelas, num loteamento novo. A renda mudou, o plano de construir ficou para depois, as prestações reajustadas passaram a pesar — e a loteadora propõe um distrato que devolve pouco, em muitas vezes, ou nada.
Evilásio Teixeira Gonzaga
Advogado • OAB/BA 74.632
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Desde o fim de 2018, a compra de lote tem regras próprias para a desistência, diferentes das do imóvel na planta. Elas limitam o que a loteadora pode descontar e definem quando a devolução acontece — e é com elas na mão que a proposta deve ser lida.
O que pode ser descontado
Em contrato de lote assinado depois da Lei 13.786/2018, a desistência do comprador dá direito à devolução do que foi pago, corrigido pelo índice do contrato, com descontos limitados pela lei (art. 32-A da Lei 6.766/1979): multa e despesas administrativas — incluindo o sinal — de até 10% do valor atualizado do contrato; taxa de fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contada da entrega da posse; encargos das parcelas pagas com atraso; IPTU, taxas de associação e tarifas do lote; e a corretagem, se estiver embutida no preço.
Em 2025, a Quarta Turma do STJ admitiu a taxa de fruição mesmo em lote sem construção. Somados, esses descontos podem consumir boa parte do que foi pago, sobretudo em contratos longos — o que torna a conta, refeita item a item, a primeira providência.
Quando a devolução acontece
A lei permite que a devolução seja paga em até 12 parcelas mensais, depois de uma carência: em loteamento com obras concluídas, até 12 meses após a formalização do distrato; com obras em andamento, até 180 dias após o prazo previsto no contrato para concluí-las (art. 32-A, § 1º).
A loteadora só consegue registrar a venda do mesmo lote a outra pessoa depois de comprovar que começou a devolver o valor ao comprador anterior. Proposta fora desses parâmetros — devolução sem data, condicionada à revenda ou em mais parcelas do que a lei admite — merece ser contestada antes da assinatura.
Contratos antigos e a discussão no STJ
Contratos assinados antes da Lei do Distrato seguem outra lógica: os limites de 2018 não se aplicam, e a retenção é fixada pelos tribunais caso a caso, com base no Código de Defesa do Consumidor e na proporcionalidade.
Em 2026, a Segunda Seção do STJ levou ao rito dos recursos repetitivos a definição do percentual que o vendedor pode reter — no Tema 1.464, para lote ou terreno sem construção em contratos posteriores à lei; no Tema 1.465, para contratos anteriores a ela —, com suspensão de processos sobre a mesma questão. Até o julgamento, a negociação extrajudicial ganha peso, e a análise precisa considerar em qual dos regimes o contrato está.
Quando o problema é a loteadora
Se o loteamento não está registrado no cartório de imóveis, ou as obras de infraestrutura não foram executadas como aprovado, a lei manda o comprador suspender o pagamento das prestações e notificar o loteador para regularizar, depositando as parcelas no registro de imóveis (art. 38 da Lei 6.766/1979). Nesse cenário, a discussão deixa de ser sobre quanto a loteadora pode reter.
Compras de lote com alienação fiduciária seguem rito próprio, fora dessas regras de devolução (art. 32-A, § 3º). Por isso a análise começa pelo contrato e pela matrícula do imóvel. O atendimento é online, presencial em Teixeira de Freitas/BA e agendado em Teófilo Otoni/MG.
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Evilásio Teixeira Gonzaga
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