Imóvel sem escritura: qual caminho regulariza o seu caso

Contrato não é escritura — e escritura não é registro

São três papéis diferentes. O contrato particular (compromisso de compra e venda, cessão de direitos, recibo) prova o negócio. A escritura pública, lavrada no tabelionato de notas, é a forma exigida para transferir imóvel acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil). E só o registro dessa escritura na matrícula, no registro de imóveis, transfere a propriedade (art. 1.245).

Há quem tenha escritura e nunca a tenha registrado. Nesse caso, a solução costuma ser mais simples: levar a escritura a registro, com o ITBI pago e as certidões exigidas. Antes de qualquer outra providência, vale pedir a certidão de matrícula atualizada e conferir em nome de quem o imóvel está.

Tenho contrato e paguei tudo: adjudicação compulsória

Se o preço foi quitado e o vendedor não assina a escritura — porque sumiu, porque cobra mais ou porque morreu —, a adjudicação compulsória obriga a transferência. Desde a Lei 14.382/2022, ela também pode ser feita direto no registro de imóveis (art. 216-B da Lei 6.015/1973), com regras do Código Nacional de Normas do CNJ: o pedido é feito por advogado, o vendedor é notificado e, sem oposição fundamentada, o imóvel é registrado em nome do comprador.

Não é preciso que o contrato tenha sido registrado antes (Súmula 239 do STJ). Quando o vendedor já morreu, o pedido se volta contra os herdeiros ou o espólio, e importa saber se há inventário aberto. Se houver disputa sobre o pagamento ou sobre o próprio contrato, o caminho passa a ser a ação judicial.

Sem contrato, ou com recibos que não fecham: usucapião

Quando a cadeia de papéis tem buracos — o primeiro vendedor nunca foi dono no cartório, um dos recibos se perdeu, a área ocupada é maior que a comprada —, a usucapião reconhece a propriedade pela posse mansa, contínua e com intenção de dono, pelo prazo que a lei fixa para cada situação. Ela também pode ser feita em cartório, com ata notarial, planta e memorial descritivo.

Contas antigas, carnês de IPTU, fotos da obra, notas de material e testemunhas são a prova da posse. O tempo de quem vendeu pode ser somado ao seu, se a posse dele também era pacífica.

Loteamento ou bairro irregular: Reurb

Se o problema não é só o seu lote, mas o loteamento inteiro — nunca registrado, sem matrícula individual —, a Lei 13.465/2017 criou a regularização fundiária urbana (Reurb), conduzida pelo município. Ela pode ser de interesse social (Reurb-S), para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, ou de interesse específico (Reurb-E), nos demais casos, e termina com a matrícula de cada lote.

Moradores, associações e o próprio loteador podem pedir a Reurb. Enquanto ela não sai, quem ainda paga prestações a loteador de loteamento não registrado tem direito de suspender o pagamento e depositar as parcelas no registro de imóveis (art. 38 da Lei 6.766/1979).

Imóvel de herança sem inventário

Se o imóvel está em nome de pai, mãe ou avô já falecidos, nenhuma venda ou regularização anda antes do inventário — e os caminhos acima podem se somar a ele. Com herdeiros de acordo, o inventário pode ser feito em cartório; havendo disputa, vai à Justiça. Imóvel que o falecido comprou e nunca escriturou também entra no inventário, como direito sobre o imóvel, e o herdeiro pode depois pedir a adjudicação compulsória.