Advogado Imobiliário na Bahia e em Minas Gerais

Dono é quem está na matrícula

Pelo Código Civil, a propriedade de um imóvel só passa ao comprador com o registro do título no cartório de registro de imóveis (arts. 1.227 e 1.245). Contrato particular e recibo provam o negócio entre as partes, mas não protegem o comprador contra terceiros: o imóvel continua respondendo por dívidas do vendedor, pode entrar no inventário dele e pode até ser vendido de novo.

Por isso o primeiro documento de qualquer caso é a certidão de matrícula atualizada. É ela que mostra quem o cartório reconhece como dono, se há penhora, hipoteca, alienação fiduciária ou ação registrada, e se a área descrita bate com a que existe no terreno.

Os caminhos para regularizar

O caminho depende do que o comprador tem nas mãos. Com contrato quitado e vendedor que não assina a escritura — ou que já morreu —, a adjudicação compulsória obriga a transferência, hoje também direto no cartório (art. 216-B da Lei 6.015/1973). Sem contrato, ou com uma cadeia de recibos que não fecha, a usucapião reconhece a propriedade pela posse prolongada, no cartório ou na Justiça. Quando o problema é o loteamento ou o bairro inteiro, a saída costuma ser a regularização fundiária urbana (Reurb), pedida ao município.

Imóvel de pessoa falecida precisa antes passar pelo inventário. Havendo acordo entre os herdeiros, ele pode ser feito em cartório, por escritura pública, com assistência de advogado.

Comprar com segurança

Antes de assinar, a conferência jurídica olha a matrícula e as certidões do vendedor (ações cíveis, execuções, protestos, débitos trabalhistas e fiscais), a situação do imóvel na prefeitura e, conforme o caso, o registro do loteamento, a planta aprovada e o habite-se. No litoral, entra também a situação do terreno na Secretaria do Patrimônio da União; no campo, o georreferenciamento, o CCIR e o Cadastro Ambiental Rural.

O contrato é escrito para o que foi combinado: forma e prazo de pagamento, data da escritura, quem paga ITBI e registro, o que acontece se a documentação não sair. É mais barato do que desfazer uma compra mal feita.

Distrato, multipropriedade e atraso de obra

Quem comprou lote, imóvel na planta ou fração de multipropriedade e quer desistir tem regras próprias de devolução desde a Lei 13.786/2018, que limitam o que o vendedor pode reter. Quando o atraso é da construtora, a mesma lei garante, depois da tolerância de 180 dias, a escolha entre desfazer o contrato com devolução integral ou receber indenização mensal. Cada uma dessas situações tem página própria, com as regras e os prazos detalhados.