Distrato de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter e quando devolve
O apartamento foi comprado na planta, com entrada parcelada e prestações corrigidas mês a mês durante a obra. Agora o financiamento não sai, a renda mudou ou a obra atrasou — e a construtora informa quanto vai devolver, quando e com quais descontos.
Evilásio Teixeira Gonzaga
Advogado • OAB/BA 74.632
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A Lei do Distrato, de 2018, fixou limites para essa conta. Eles mudam conforme o empreendimento tenha ou não patrimônio de afetação e conforme quem deu causa ao fim do contrato. Antes de assinar qualquer acordo, vale saber em qual hipótese o caso se encaixa.
Os limites da retenção
Na desistência do comprador, em contrato posterior a 2018, a construtora pode descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Se o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação — regime que separa o patrimônio da obra do restante da empresa —, a multa pode chegar a 50% do valor pago (art. 67-A, caput e § 5º, da Lei 4.591/1964).
Se o comprador chegou a receber o imóvel, somam-se impostos, condomínio e uma taxa de fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao período de uso. Os descontos não podem ultrapassar o que foi efetivamente pago, salvo a fruição (§ 4º). A validade da retenção de 50% nos empreendimentos com afetação foi levada pelo STJ ao rito dos repetitivos em 2026 (Tema 1.466); conferir o regime do empreendimento na matrícula é parte da análise.
Quando a devolução acontece
No empreendimento com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se. Sem esse regime, o saldo é pago em parcela única, 180 dias depois do distrato. Se a unidade for revendida antes, o valor é devido em até 30 dias da revenda (art. 67-A, §§ 5º a 7º).
Há uma alternativa que costuma ser esquecida: se o comprador encontrar quem assuma o contrato, com aprovação da construtora, a multa não incide (§ 9º). Em mercado aquecido, é uma saída que preserva mais do que o distrato.
Os sete dias do estande e o atraso da obra
Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em sete dias, com devolução de tudo, inclusive da corretagem (art. 67-A, § 10). Cabe ao comprador provar que desistiu a tempo — a lei menciona a carta registrada com aviso de recebimento.
Do outro lado, se a obra atrasa além da tolerância de 180 dias prevista no contrato, o comprador pode desfazer o negócio com devolução integral do que pagou e a multa contratual, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º). Se preferir manter o contrato, tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (§ 2º). Aqui quem descumpriu foi a construtora, e a lógica dos descontos não se aplica.
Antes de assinar o termo de distrato
O termo de distrato costuma trazer quitação ampla: assinado, encerra a discussão sobre os descontos. Antes disso, a conta deve ser refeita item a item — valor pago, índice de correção, corretagem, percentual da multa, regime do empreendimento, data prevista para a devolução.
Contratos anteriores à Lei do Distrato seguem outra lógica, fixada pela jurisprudência caso a caso, e também estão em julgamento no STJ (Tema 1.465). O contrato e os comprovantes são enviados, analisados e devolvidos com a conta revisada. O atendimento é online, presencial em Teixeira de Freitas/BA e agendado em Teófilo Otoni/MG.
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Evilásio Teixeira Gonzaga
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